Darování nemovitosti je bezúplatný převod vlastnického práva k nemovitosti a probíhá formou darovací smlouvy. Ta musí být písemná a podepsaná oběma stranami, tedy dárcem i obdarovaným či obdarovanými. „Zde je důležité zmínit, že i obdarovaný musí s darem souhlasit a být obeznámen s právním i faktickým stavem nemovitosti. Mnohdy může být zanedbaná či věcnými břemeny zatížená nemovitost takříkajíc danajským darem,“ upozorňuje Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz.
Podpisy obou stran musejí být úředně ověřené, což lze provést na pobočkách Czechpointu, u notáře či advokáta. Kromě nich musí darovací smlouva na nemovitost samozřejmě obsahovat identifikační údaje smluvních stran, popis účelu smlouvy a identifikační údaje k předmětné nemovitosti – číslo parcely, číslo popisné, číslo listu vlastnictví a podobně –, a to včetně souvisejících pozemků, věcných břemen a dalších.
Po sepsání a podepsání darovací smlouvy je potřeba připravit a podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Úřad o přijetí návrhu rozhodne do 30 dní. Jestli návrhu vyhoví, stává se obdarovaný novým majitelem nemovitosti. Jestli naopak najde katastrální úřad v návrhu na vklad nebo darovací smlouvě nedostatky, vyzve vás k jejich nápravě.
Kdy může dárce požadovat vrácení daru a kdy jej obdarovaný může vrátit?
Přestože se darovací smlouvy na nemovitost nejčastěji týkají členů rodiny, nelze ani zde opomenout riziko nekalých úmyslů, a to jak ze strany darujícího, tak obdarovaného. Zákon proto chrání obě smluvní strany a umožňuje za určitých podmínek odvolání daru. „Dárce může požadovat vrácení daru ve dvou případech: pokud se dostane do hmotné nouze, anebo obdarovaný hrubě poruší mravy. Do takzvaného hrubého porušení mravů spadají kromě fyzických či psychických útoků na dárce i situace, kdy obdarovaný o nemovitost nepečuje, porušuje zákon, propadne závislostem, odmítne pomoci darujícímu v nouzi a podobně. Jednotlivé případy vždy posuzuje soud,“ uvádí Jan Boruta.
Obdarovaný má zase právo nemovitost vrátit, jestliže jej dárce neupozorní na vážné faktické či právní vady nemovitosti. Jde například o situace, kdy je nemovitost z různých důvodů neobyvatelná a rekonstrukce by byla nepřiměřeně drahá. Nachází-li se obdarovaný v exekuci, měl by o tom dárce informovat a dar včas odmítnout – jinak by se exekuce vztáhla i na darovanou nemovitost.
Výjimečně se může stát, že darování nemovitosti napadne třetí osoba, zpravidla takzvaný neopomenutelný dědic. Mezi neopomenutelné dědice patří pouze potomci dárce, vyjma těch, kteří byli dárcem vyděděni. I když nové zákony směřují k posílení vůle majitele, vlastní potomky nelze při darování zcela vynechat a vždy mají nárok na povinný díl, který určuje zákon procentem z hodnoty nemovitosti.
Podmínky dožití smluvně specifikujte
Jak již bylo řečeno, darování nemovitost velmi často nahrazuje dědění a často je jeho předmětem dům či byt, který sám dárce obývá a ani po darování se z nemovitosti neplánuje odstěhovat, a tak si ve smlouvě stanoví podmínku věcného břemena dožití (služebnost). To dárcům zakládá právo v dané nemovitosti dožít. Pozor je ale potřeba dát na to, že věcné břemeno dožití nestanovuje podmínky, v jakých bude dárce dožívat, a proto je potřeba ve smlouvě co nejpřesněji ukotvit praktický průběh využívání nemovitost osobou či osobami s právem na dožití. Tedy například stanovit, kdo bude hradit energie či opravy, nebo dohodnout rozsah užívání nemovitosti v případě společného bydlení. Věcné břemeno práva na dožití pak zaniká úmrtím dárce. Obdarovaný musí pouze informovat katastrální úřad a požádat o výmaz tohoto břemene.
Příbuzní daň z příjmu neplatí
K převodu nemovitosti se váže placení dvou různých daní: daně z příjmu a daň z nemovitých věcí. Daň z nemovitých věcí musejí každý rok platit všichni majitelé nemovitostí, tedy i ti, kteří nemovitost získali darem. U daně z příjmů pak záleží na tom, jaký vztah obdarovaného a dárce pojí: pokud se obdarovaní nacházejí vůči dárci v přímé příbuzenské linii (děti, vnoučata, pravnoučata, …) nebo v linii vedlejší (manžel, manželka, sourozenci, neteře, synovci, nevlastní děti, nevlastní rodiče, tchán, tchýně), jsou od daně z příjmů z darované nemovitosti osvobozeni. To samé pak platí pro darování mezi partnery, kteří žijí ve společné domácnosti minimálně jeden rok před obdarováním. „U nemovitostí s hodnotou vyšší než 5 milionů korun zůstává oznamovací povinnost vůči správci daně. Tu není radno brát na lehkou váhu, jelikož s ní jsou spjaté, stejně jako v případě dědictví, pokuty ve výši 0,1 procenta, 10 procent a 15 procent z hodnoty nemovitosti,“ dodává Jan Boruta. V případě darování nemovitosti nepříbuzným osobám musíte tento dar uvést do daňového přiznání jako příjem a zdanit ho. Speciální situaci pak představuje přeprodej nemovitosti, kterou jste získali darem od příbuzného. Pokud chcete tuto nemovitost prodat do 5 let od jejího nabytí a nebudete v ní 2 roky bezprostředně před prodejem bydlet, budete muset zaplatit daň z příjmu.
